{"id":12735,"date":"2020-08-17T18:27:57","date_gmt":"2020-08-17T18:27:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steinberglawfirm.com\/?p=12735"},"modified":"2022-04-27T00:51:28","modified_gmt":"2022-04-27T00:51:28","slug":"north-carolina-court-of-appeals-issues-decision-that-a-townhome-owners-association-could-not-pursue-construction-defect-claims-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/blog\/el-tribunal-de-apelaciones-de-carolina-del-norte-emite-una-decision-segun-la-cual-una-asociacion-de-propietarios-de-viviendas-no-puede-presentar-una-reclamacion-por-defectos-de-construccion-2\/","title":{"rendered":"North Carolina El Tribunal de Apelaci\u00f3n dictamina que una Asociaci\u00f3n de Propietarios de Viviendas Adosadas no pod\u00eda presentar reclamaciones por defectos de construcci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Una decisi\u00f3n reciente del Tribunal de Apelaci\u00f3n North Carolina, Shearon Farms Townhome Owners Association II, Inc. contra Shearon Farms Development, LLC<\/em>,[1]<\/a> aborda qui\u00e9n tiene la autoridad para presentar reclamaciones por defectos de construcci\u00f3n, la asociaci\u00f3n de propietarios o los propietarios individuales de casas adosadas. El caso surgi\u00f3 cuando una asociaci\u00f3n de propietarios de casas adosadas en North Carolina present\u00f3 una demanda contra el fabricante de ventanas Jeld-Wen, Inc. y otros demandados despu\u00e9s de que los propietarios de las casas adosadas se quejaran de que el revestimiento de sus casas se estaba deformando y distorsionando debido a las ventanas defectuosas que reflejaban la luz del sol en el revestimiento. Ninguno de los propietarios de las casas adosadas era demandante, y la asociaci\u00f3n era la \u00fanica demandante en el juicio. Jeld-Wen consigui\u00f3 que se desestimara la demanda porque la asociaci\u00f3n no estaba legitimada para presentarla, y el Tribunal de Apelaci\u00f3n confirm\u00f3 la desestimaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La legitimaci\u00f3n es un t\u00e9rmino legal que significa que alguien tiene un inter\u00e9s legal que le permite presentar una reclamaci\u00f3n. Por ejemplo, si alguien no tiene un inter\u00e9s legal en una propiedad, la persona no tiene capacidad para presentar una reclamaci\u00f3n legal relacionada con esa propiedad.<\/p>\n\n\n\n

Como es habitual en las casas adosadas, los propietarios de las casas adosadas en cuesti\u00f3n eran totalmente due\u00f1os de ellas, y la l\u00ednea de propiedad entre cada propietario pasaba por la pared medianera entre sus dos unidades. A diferencia de los condominios, en los que la asociaci\u00f3n de propietarios es propietaria de partes de los edificios, como los tejados, las paredes exteriores, las escaleras y los pasillos, en las casas adosadas, los propietarios individuales suelen ser due\u00f1os de su parte del edificio y la asociaci\u00f3n no es propietaria de ninguno de los edificios.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la mayor\u00eda de las urbanizaciones de casas adosadas tienen pactos (los \"CCR\", como suelen llamarse) que establecen que la asociaci\u00f3n es responsable del mantenimiento de los exteriores del edificio. En el Granjas Shearon<\/em> Los pactos eran un poco inusuales porque establec\u00edan que la asociaci\u00f3n deb\u00eda \"proporcionar mantenimiento exterior\", incluyendo \"pintar, reparar, reemplazar y cuidar todos los tejados . . . [y] las superficies exteriores del edificio\". Aunque ese lenguaje podr\u00eda llevar f\u00e1cilmente a la conclusi\u00f3n de que la asociaci\u00f3n era responsable de la reparaci\u00f3n de los defectos de construcci\u00f3n en el exterior de las casas adosadas, los pactos continuaban estableciendo que las responsabilidades de mantenimiento y reparaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n se extend\u00edan \u00fanicamente al \"uso normal y a la intemperie.\"<\/p>\n\n\n\n

Jeld-Wen argument\u00f3 que, dado que las viviendas eran propiedad de los propietarios individuales, no de la asociaci\u00f3n, y dado que los pactos no exig\u00edan a la asociaci\u00f3n la reparaci\u00f3n del exterior por da\u00f1os causados por defectos de construcci\u00f3n, la asociaci\u00f3n no estaba legitimada para presentar las reclamaciones. La asociaci\u00f3n intent\u00f3 en primer lugar superar los argumentos de Jeld-Wen a trav\u00e9s de la legitimaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n. La legitimaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n es una doctrina jur\u00eddica por la que una asociaci\u00f3n puede interponer una demanda en nombre de sus miembros, pero la legitimaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n se limita generalmente a los casos en que una asociaci\u00f3n solicita una reparaci\u00f3n declaratoria o cautelar para sus miembros y no se aplica cuando la asociaci\u00f3n solicita una indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios. El Tribunal de Apelaci\u00f3n consider\u00f3 que la asociaci\u00f3n de propietarios de casas adosadas no ten\u00eda capacidad de asociaci\u00f3n porque la demanda era por da\u00f1os y perjuicios monetarios, e incluso si eso no fuera un obst\u00e1culo para la capacidad de asociaci\u00f3n, los da\u00f1os solicitados por la asociaci\u00f3n pueden variar entre las diferentes casas adosadas en lugar de ser un da\u00f1o com\u00fan e id\u00e9ntico sufrido por cada casa adosada, lo que hace que la capacidad de asociaci\u00f3n sea a\u00fan menos apropiada.<\/p>\n\n\n\n

La asociaci\u00f3n argument\u00f3 entonces que estaba legitimada porque los pactos \"la obligaban contractualmente a reparar los da\u00f1os supuestamente causados por las ventanas de Jeld-Wen\". El Tribunal de Apelaci\u00f3n rechaz\u00f3 ese argumento al revisar el lenguaje de los convenios y concluir que \u00e9stos no obligaban a la asociaci\u00f3n a reparar el problema y que los propietarios de las unidades eran los responsables del mismo. El Tribunal razon\u00f3 que, dado que los da\u00f1os en los exteriores de los edificios no eran el resultado del uso normal y de la intemperie, la asociaci\u00f3n no ten\u00eda la obligaci\u00f3n de reparar los da\u00f1os y, por tanto, no estaba legitimada para presentar reclamaciones relacionadas con los da\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, la asociaci\u00f3n hizo que varios propietarios de casas adosadas cedieran sus reclamaciones contra Jeld-Wen a la asociaci\u00f3n despu\u00e9s de que \u00e9sta presentara la demanda.[2]<\/a>  El Tribunal de Apelaci\u00f3n sostuvo que esas cesiones no eran suficientes para crear una legitimaci\u00f3n porque se hicieron despu\u00e9s de que la comunidad presentara la demanda y, por lo tanto, no afectaban a la cuesti\u00f3n de si la comunidad estaba legitimada en el momento de presentarla. Aunque se trata de una sentencia curiosa, ya que las cesiones parecen crear legitimaci\u00f3n, la sentencia puede significar que la asociaci\u00f3n podr\u00eda volver a presentar la demanda y tener legitimaci\u00f3n (al menos para las reclamaciones de los propietarios que cedieron sus reclamaciones a la asociaci\u00f3n), pero esas reclamaciones estar\u00edan potencialmente sujetas a los plazos de prescripci\u00f3n y de caducidad, en lugar de que dichos plazos queden suspendidos por la presentaci\u00f3n de la demanda original de la asociaci\u00f3n, ahora desestimada.<\/p>\n\n\n\n

Hay otros dos elementos curiosos en el Granjas Shearon <\/em>que probablemente limitar\u00e1 la decisi\u00f3n a los hechos del caso en lugar de permitir que la decisi\u00f3n cree una barrera para las asociaciones de propietarios de casas adosadas y los propietarios de casas adosadas que se enfrentan a la necesidad de presentar reclamaciones contra el constructor por defectos de construcci\u00f3n. En primer lugar, una pr\u00e1ctica com\u00fan cuando se presentan reclamaciones legales por defectos de construcci\u00f3n en condominios o casas adosadas es nombrar tanto a la asociaci\u00f3n como a los propietarios de las unidades como demandantes. Normalmente, los propietarios de las casas adosadas se convierten en demandantes haciendo que uno o unos pocos propietarios act\u00faen como demandantes nombrados y que hagan valer las reclamaciones en nombre de todos los dem\u00e1s propietarios a trav\u00e9s de una acci\u00f3n colectiva. Por la raz\u00f3n que sea, los propietarios de casas adosadas no se convirtieron en demandantes en la Granjas Shearon <\/em>y el resultado probablemente habr\u00eda sido diferente si hubieran sido demandantes.<\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, los pactos en cuesti\u00f3n en el Granjas Shearon <\/em>ten\u00eda un lenguaje inusual con respecto a las responsabilidades de mantenimiento y reparaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n. Es m\u00e1s com\u00fan que los pactos de las casas adosadas establezcan que la asociaci\u00f3n est\u00e1 obligada a mantener y reparar los \"exteriores\" o la \"superficie exterior de los edificios.\" Aunque esta redacci\u00f3n es menos restrictiva, sigue siendo bastante vaga y podr\u00eda dar lugar a los mismos tipos de argumentos que el tribunal en el caso Granjas Shearon<\/em> en cuanto a si la asociaci\u00f3n o los propietarios de las casas adosadas son responsables de los defectos de construcci\u00f3n. Si una asociaci\u00f3n presenta una demanda porque los tapajuntas de las ventanas se instalaron de forma incorrecta y est\u00e1n causando la entrada de agua, un defecto de construcci\u00f3n com\u00fan, puede surgir una disputa sobre si los tapajuntas de las ventanas forman parte del \"exterior\" o de la \"superficie exterior\" de la que es responsable la asociaci\u00f3n o es un componente del que es responsable el propietario de la casa.<\/p>\n\n\n\n

Para complicar a\u00fan m\u00e1s las cosas, los pactos suelen excluir las \"ventanas\" o los \"cristales\", lo que podr\u00eda significar el cristal real de una ventana o todo el conjunto de la ventana, de las responsabilidades de mantenimiento y reparaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n. Utilizando el ejemplo del tapajuntas inadecuado, puede surgir un segundo argumento sobre si ese tapajuntas forma parte de la \"ventana\" o del \"acristalamiento\" y, por tanto, es responsabilidad del propietario y no de la asociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para a\u00f1adir una \u00faltima capa de complejidad, el defecto de construcci\u00f3n m\u00e1s com\u00fan y m\u00e1s destructivo que vemos en South Carolina es la intrusi\u00f3n de agua. En los condominios o casas adosadas, la intrusi\u00f3n de agua comienza en el exterior, lo que suele ser parte de las responsabilidades de mantenimiento y reparaci\u00f3n de la asociaci\u00f3n, pero luego contin\u00faa en el marco de la pared y luego en el interior para causar da\u00f1os a los paneles de yeso, pisos de madera, techos, molduras de las ventanas, y otros componentes interiores. Los da\u00f1os en el exterior pueden ser claramente responsabilidad de la asociaci\u00f3n, que est\u00e1 legitimada para demandar al constructor por esos da\u00f1os, pero puede surgir una discusi\u00f3n sobre si la asociaci\u00f3n puede demandar para recuperar los da\u00f1os en las paredes y en el interior.<\/p>\n\n\n\n

El Granjas Shearon <\/em>La decisi\u00f3n no parece representar un cambio en la legislaci\u00f3n relacionada con la capacidad de las comunidades multifamiliares para presentar reclamaciones por defectos de construcci\u00f3n. Por el contrario, parece ser una aplicaci\u00f3n bastante directa de la ley existente sobre las asociaciones comunitarias que surgen de hechos inusuales. La decisi\u00f3n s\u00ed pone de manifiesto la necesidad de anticipar que los demandados revisar\u00e1n cuidadosamente los pactos de una comunidad para desarrollar argumentos de que las partes que pueden presentar las reclamaciones no son demandantes en el juicio. Para evitar y superar esos argumentos, las comunidades que presenten reclamaciones por defectos de construcci\u00f3n deben asegurarse de que todas las partes que puedan ser necesarias para presentar una reclamaci\u00f3n sean nombradas como demandantes en el caso.<\/p>\n\n\n\n

[1]<\/a> No. COA18-1308 (4 de agosto de 2020).<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> Las cesiones de cr\u00e9ditos pueden resultar desconcertantes para quienes no son abogados, pero son m\u00e1s f\u00e1ciles de conceptualizar cuando se piensa en un cr\u00e9dito como si fuera la propiedad de una persona. Si soy propietario de un coche, puedo venderte mi coche o d\u00e1rtelo a cambio de que aceptes hacer algo por m\u00ed. En general, lo mismo ocurre con las reclamaciones legales. Puedo cederle mi reclamaci\u00f3n legal a cambio de que usted acepte hacer alg\u00fan pago o tomar algunas medidas en relaci\u00f3n con la reclamaci\u00f3n.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Una reciente decisi\u00f3n del Tribunal de Apelaciones de North Carolina, Shearon Farms Townhome Owners Association II, Inc. contra Shearon Farms Development, LLC,[1] aborda qui\u00e9n tiene la autoridad para presentar reclamaciones por defectos de construcci\u00f3n, la asociaci\u00f3n de propietarios o los propietarios individuales de las casas. El caso surgi\u00f3 cuando una asociaci\u00f3n de propietarios de casas adosadas en North Carolina present\u00f3 una demanda contra el...<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":12737,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[217],"tags":[],"class_list":["post-12735","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-construction-defect"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12735"}],"collection":[{"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=12735"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12735\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":21220,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/12735\/revisions\/21220"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12737"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12735"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=12735"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/steinberglawfirm-staging.clmcloud.app\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=12735"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}