North Carolina El Tribunal de Apelación dictamina que una Asociación de Propietarios de Viviendas Adosadas no podía presentar reclamaciones por defectos de construcción

Una decisión reciente del Tribunal de Apelación North Carolina, Shearon Farms Townhome Owners Association II, Inc. contra Shearon Farms Development, LLCEl caso de la Asociación de Propietarios de Viviendas (APA) se refiere a quién tiene la autoridad para presentar reclamaciones por defectos de construcción, si la asociación de propietarios o los propietarios individuales de las viviendas. El caso surgió cuando una asociación de propietarios de casas adosadas en North Carolina presentó una demanda contra el fabricante de ventanas Jeld-Wen, Inc. y otros demandados después de que los propietarios de las casas adosadas se quejaran de que el revestimiento de sus casas se estaba deformando debido a que las ventanas defectuosas reflejaban la luz solar en el revestimiento. Ninguno de los propietarios de las casas adosadas era demandante, y la asociación era la única demandante en el juicio. Jeld-Wen consiguió que se desestimara la demanda por considerar que la asociación no estaba legitimada para presentar las reclamaciones, y el Tribunal de Apelación North Carolina confirmó la desestimación.

La legitimación es un término legal que significa que alguien tiene un interés legal que le permite presentar una reclamación. Por ejemplo, si alguien no tiene un interés legal en una propiedad, la persona no tiene capacidad para presentar una reclamación legal relacionada con esa propiedad.

Como es habitual en las casas adosadas, los propietarios de las casas adosadas en cuestión eran totalmente dueños de ellas, y la línea de propiedad entre cada propietario pasaba por la pared medianera entre sus dos unidades. A diferencia de los condominios, en los que la asociación de propietarios es realmente propietaria de partes de los edificios, como los tejados, las paredes exteriores, las escaleras y los pasillos, en las casas adosadas los propietarios individuales suelen ser dueños de su parte del edificio y la asociación no es propietaria de ninguno de los edificios.

Sin embargo, la mayoría de las urbanizaciones de casas adosadas tienen pactos (los "CCR", como suelen llamarse) que establecen que la asociación es responsable del mantenimiento de los exteriores del edificio. En el caso de Shearon Farms, los pactos eran un poco inusuales porque establecían que la asociación debía "proporcionar mantenimiento exterior", incluyendo "pintar, reparar, sustituir y cuidar todos los tejados . . . [y] las superficies exteriores del edificio". Aunque ese lenguaje podría llevar fácilmente a la conclusión de que la asociación era responsable de reparar los defectos de construcción en el exterior de las casas adosadas, los pactos continuaban estableciendo que las responsabilidades de mantenimiento y reparación de la asociación se extendían únicamente al "uso normal y a la intemperie."

Jeld-Wen argumentó que, dado que las viviendas eran propiedad de los propietarios individuales, no de la asociación, y dado que los pactos no exigían a la asociación la reparación del exterior por daños causados por defectos de construcción, la asociación no estaba legitimada para presentar las reclamaciones. La asociación intentó en primer lugar superar los argumentos de Jeld-Wen a través de la legitimación de la asociación. La legitimación de la asociación es una doctrina jurídica por la que una asociación puede interponer una demanda en nombre de sus miembros, pero la legitimación de la asociación se limita generalmente a los casos en que una asociación solicita una reparación declaratoria o cautelar para sus miembros y no se aplica cuando la asociación solicita una indemnización por daños y perjuicios. El Tribunal de Apelación consideró que la asociación de propietarios de casas adosadas no tenía capacidad de asociación porque la demanda era por daños y perjuicios monetarios e incluso si eso no fuera un obstáculo para la capacidad de asociación, los daños solicitados por la asociación pueden variar entre las diferentes casas adosadas en lugar de ser un daño común e idéntico sufrido por cada casa adosada, lo que hace que la capacidad de asociación sea aún menos apropiada.

La asociación argumentó entonces que estaba legitimada porque los pactos "la obligaban contractualmente a reparar los daños supuestamente causados por las ventanas de Jeld-Wen". El Tribunal de Apelación rechazó ese argumento al revisar el lenguaje de los convenios y concluir que éstos no obligaban a la asociación a reparar el problema y que los propietarios de las unidades eran los responsables del mismo. El Tribunal razonó que, dado que los daños en los exteriores de los edificios no eran el resultado del uso normal y de la intemperie, la asociación no tenía la obligación de reparar los daños y, por tanto, no estaba legitimada para presentar reclamaciones relacionadas con los daños.

Por último, la asociación hizo que varios propietarios de viviendas cedieran sus reclamaciones contra Jeld-Wen a la asociación después de que ésta presentara la demanda. El Tribunal de Apelación sostuvo que esas cesiones no eran suficientes para crear la legitimación porque se hicieron después de que la asociación presentara la demanda y, por lo tanto, no afectaban a la cuestión de si la asociación estaba legitimada en el momento de presentarla. Aunque se trata de una sentencia curiosa, ya que las cesiones parecen crear legitimación, la sentencia puede significar que la asociación podría volver a presentar la demanda y tener legitimación (al menos para las reclamaciones de los propietarios que cedieron sus reclamaciones a la asociación), pero esas reclamaciones estarían potencialmente sujetas a los plazos de prescripción y de caducidad, en lugar de que dichos plazos queden suspendidos por la presentación de la demanda original de la asociación, ahora desestimada.

Hay otros dos elementos curiosos en la decisión de Shearon Farms que probablemente limitarán la decisión a los hechos del caso en lugar de permitir que la decisión cree una barrera para las asociaciones de propietarios de casas adosadas y los propietarios de casas adosadas que se enfrentan a la necesidad de presentar reclamaciones contra el constructor por defectos de construcción. En primer lugar, una práctica común cuando se presentan reclamaciones legales por defectos de construcción en condominios o casas adosadas es nombrar tanto a la asociación como a los propietarios de las unidades como demandantes. Normalmente, los propietarios de las casas adosadas se convierten en demandantes haciendo que uno o unos pocos propietarios actúen como demandantes nombrados y que hagan valer las reclamaciones en nombre de todos los demás propietarios a través de una acción colectiva. Por la razón que sea, los propietarios de las casas adosadas no se convirtieron en demandantes en la demanda de Shearon Farms, y el resultado probablemente habría sido diferente si hubieran sido demandantes.

En segundo lugar, los pactos en cuestión en el caso de Shearon Farms tenían un lenguaje inusual con respecto a las responsabilidades de mantenimiento y reparación de la asociación. Es más común que los pactos de las casas adosadas establezcan que la asociación está obligada a mantener y reparar los "exteriores" o la "superficie exterior de los edificios". Si bien este lenguaje es menos restrictivo, sigue siendo bastante vago y podría dar lugar a los mismos tipos de argumentos ante el tribunal en Shearon Farms en cuanto a si la asociación o los propietarios de las casas son responsables de los defectos de construcción. Si una asociación presenta una demanda porque los tapajuntas de las ventanas se instalaron de forma incorrecta y están causando la entrada de agua, un defecto de construcción común, puede surgir una disputa sobre si los tapajuntas de las ventanas forman parte del "exterior" o de la "superficie exterior" de la que es responsable la asociación o es un componente del que es responsable el propietario de la casa.

Para complicar aún más las cosas, los pactos suelen excluir las "ventanas" o los "cristales", lo que podría significar el cristal real de una ventana o todo el conjunto de la ventana, de las responsabilidades de mantenimiento y reparación de la asociación. Utilizando el ejemplo del tapajuntas inadecuado, puede surgir un segundo argumento sobre si ese tapajuntas forma parte de la "ventana" o del "acristalamiento" y, por tanto, es responsabilidad del propietario y no de la asociación.

Para añadir una última capa de complejidad, el defecto de construcción más común y más destructivo que vemos en South Carolina es la intrusión de agua. En los condominios o casas adosadas, la intrusión de agua comienza en el exterior, lo que suele ser parte de las responsabilidades de mantenimiento y reparación de la asociación, pero luego continúa en el marco de la pared y luego en el interior para causar daños a los paneles de yeso, pisos de madera, techos, molduras de las ventanas, y otros componentes interiores. Los daños en el exterior pueden ser claramente responsabilidad de la asociación, que está legitimada para demandar al constructor por esos daños, pero puede surgir una discusión sobre si la asociación puede demandar para recuperar los daños en las paredes y en el interior.

La decisión de Shearon Farms no parece representar un cambio en la legislación relacionada con la capacidad de las comunidades multifamiliares para presentar reclamaciones por defectos de construcción. En cambio, parece ser una aplicación bastante directa de la ley existente sobre las asociaciones comunitarias que surgen de hechos inusuales. La decisión sí pone de manifiesto la necesidad de anticipar que los demandados revisarán cuidadosamente los pactos de una comunidad para desarrollar argumentos de que las partes que pueden presentar las reclamaciones no son demandantes en el juicio. Para evitar y superar esos argumentos, las comunidades que presenten reclamaciones por defectos de construcción deben asegurarse de que todas las partes que puedan ser necesarias para presentar una reclamación sean nombradas como demandantes en el caso.