Con los nuevos requisitos federales en vigor, los propietarios de condominios South Carolina podrían enfrentarse a un menor valor de la propiedad y a dificultades para vender un condominio si un edificio tiene intrusiones de agua o problemas estructurales

Afirmando que "tras el colapso de las Torres Champlain South en Surfside, Florida, los riesgos de los edificios residenciales con infraestructura envejecida y que necesitan reparaciones críticas han sido puestos en primer plano de discusión en toda la nación", Freddie Mac anunció nuevos requisitos de revisión de proyectos para condominios que necesitan reparaciones críticas y condominios con evaluaciones especiales. Asociado a estos requisitos temporales, Freddie Mac emitió un nuevo formulario 476A para que los vendedores de condominios lo rellenen y que tiene por objeto permitir a los vendedores determinar si una comunidad de condominios cumple con los nuevos requisitos de revisión del proyecto. Los nuevos requisitos entran en vigor el 28 de febrero de 2022. Fannie Mae implementó requisitos similares que entró en vigor el 1 de enero de 2022.

La mayoría de los préstamos hipotecarios son adquiridos por Freddie Mac o Fannie Mae en el mercado secundario después de que el prestamista inicial, como un banco, conceda el préstamo al comprador de la vivienda. Estas entidades cuasi gubernamentales son responsables de la liquidez y la estabilidad del sector hipotecario. De ahí que la mayoría de los prestamistas hipotecarios se ajusten a sus requisitos.

¿Por qué es importante que las hipotecas de condominios sean elegibles para la compra por parte de Freddie Mac o Fannie Mae? Un préstamo elegible para la compra por parte de Freddie Mac o Fannie Mae se conoce como un préstamo "garantizable". Si un comprador no puede obtener un préstamo elegible para la compra por parte de Freddie Mac o Fannie Mae, tendrá que obtener un préstamo no garantizable que suele tener un tipo de interés entre medio punto y un punto más alto que un préstamo garantizable y un requisito de pago inicial mayor. Sin embargo, una vez los defectos de construcción se abordan mediante litigios y las reparaciones, el comprador de un condominio puede refinanciar y obtener un préstamo con garantía, sin embargo, esta opción probablemente sigue dando lugar a mayores gastos.

¿Cuáles son los nuevos requisitos de revisión de condominios? Los nuevos requisitos de Freddie Mac para condominios establecen que una hipoteca garantizada por una unidad de condominio no es elegible para la venta a Freddie Mac si los condominios necesitan "reparaciones críticas". Los condominios seguirán siendo inelegibles para la venta a Freddie Mac hasta que se completen las reparaciones. Freddie Mac define las "reparaciones críticas" como peligros para la vida, violaciones de cualquier ley, ordenanza o código, incluidos los códigos de construcción, "deficiencias materiales" y "mantenimiento diferido significativo".

Las "deficiencias materiales" se definen como aquellas que "tienen el potencial de provocar o contribuir al fallo de un elemento o sistema crítico en el plazo de un año". Sería difícil encontrar una deficiencia en un edificio que no tuviera al menos el "potencial" de contribuir al fallo de un elemento o sistema crítico en el plazo de un año. La definición es tan amplia que, presumiblemente, casi cualquier deficiencia en un edificio entra en la definición. "Deficiencias materiales" también se define como la inclusión de deficiencias que "probablemente darán lugar a un aumento significativo de los costes de reparación relacionados con cualquier componente material del edificio que se acerque, haya alcanzado o haya superado su vida útil típica prevista". Una vez más, casi cualquier deficiencia en un edificio es probable que dé lugar a un aumento de los costes de reparación, y esta es una definición increíblemente amplia que abarcaría la gran mayoría de las deficiencias de los edificios.

Lo más significativo para las deficiencias del edificio que causan los mayores problemas para los edificios de condominios en South Carolina, "Deficiencias materiales" se define como incluyendo cualquier "moho, intrusiones de agua o fugas potencialmente dañinas." Por lo tanto, cualquier edificio de condominios en South Carolina que sufra de intrusiones de agua no es elegible para las compras hipotecarias de Freddie Mac hasta que los problemas sean reparados.

Freddie Mac define el "mantenimiento diferido significativo" como el "aplazamiento del mantenimiento normal, que no puede resolverse razonablemente mediante las operaciones normales o el mantenimiento rutinario y que puede dar lugar a cualquiera de los siguientes aspectos: deterioro físico avanzado, falta de funcionamiento o eficiencia plenos, aumento de los costes de funcionamiento", disminución del valor de la propiedad."

Para determinar si un edificio de viviendas cumple los nuevos requisitos, el nuevo formulario 476A de Freddie Mac, disponible en Sitio web de Freddie MacEl informe de la Comisión Europea sobre la seguridad de los edificios en propiedad horizontal plantea numerosas cuestiones relacionadas con la integridad estructural y la financiación de las reservas de los edificios en propiedad horizontal, entre otras:

• ¿Cuándo fue la última inspección del edificio realizada por un arquitecto o ingeniero autorizado o por cualquier otro inspector de edificios?
• ¿La última inspección tuvo algún hallazgo relacionado con la seguridad, solidez, integridad estructural o habitabilidad de los edificios del proyecto?
• ¿Tiene la asociación conocimiento de alguna deficiencia relacionada con la seguridad, solidez, integridad estructural o habitabilidad de los edificios del proyecto?
• ¿Existen violaciones pendientes de los requisitos jurisdiccionales (zonificación, ordenanzas, códigos, etc.) relacionados con la seguridad, solidez, integridad estructural o habitabilidad de los edificios del proyecto?
• ¿Dispone el proyecto de un plan de financiación para los componentes/elementos de mantenimiento diferido que deben repararse o sustituirse?
• ¿Tiene el proyecto un calendario para los componentes/elementos de mantenimiento diferido que deben repararse o sustituirse?
• ¿Ha realizado la asociación un estudio de reservas sobre el proyecto en los últimos tres años?
• ¿Cuál es el total del saldo de la cuenta de reserva actual?
• ¿Existen cuotas especiales actuales que los propietarios de las unidades estén obligados a pagar?
• ¿Existe alguna cuota especial prevista que los propietarios de las unidades estén obligados a pagar?

La conclusión para las juntas directivas de las asociaciones de condominios es que la intrusión de agua y otros defectos de construcción no sólo dan lugar a daños en la estructura física de los edificios y hacen necesarios los gastos de la asociación para repararlos, los defectos también darán lugar a dificultades para los propietarios que deseen vender sus unidades y a precios de venta más bajos para esas unidades. Ignorar la intrusión de agua y los defectos de construcción con la esperanza de que el problema desaparezca no hará más que perjudicar a la junta de la asociación y a los propietarios individuales. En su lugar, las juntas directivas de las asociaciones de condominios deberían contratar abogados especializados en defectos de construcción para investigar los problemas y presentar reclamaciones para que los responsables respondan de los costes de reparación.

Los propietarios deben participar en la gobernanza de su comunidad de propietarios y presionar a sus juntas directivas para que realicen inspecciones de los defectos de construcción y de los problemas de mantenimiento diferido, a fin de que se realicen a tiempo. reclamar por defectos de construcciónLa asociación de condóminos tiene la obligación de emprender y financiar un programa de mantenimiento regular del edificio y de dotar de reservas adecuadas para reemplazar los componentes del edificio que envejecen al final de su vida útil. Para la mayoría de las personas, su casa o condominio es una de sus mayores inversiones o la más grande, y el hecho de que esa inversión aumente o pierda valor depende en gran medida de si la asociación de condominios es proactiva en la protección de esa inversión.